El plazo máximo de la locación en los establecimientos comerciales e industriales.

*El presente trabajo fue realizado, para la Diplomatura en Contratos Comerciales y Empresariales dictada por la UMSA y el Depto de Posgrado del CPACF.

El plazo máximo de la locación en los establecimientos comerciales e industriales.

(Un cambio de paradigma acorde a los tiempos que corren en el mundo y la necesidad de su ampliación para garantizar las inversiones y el desarrollo económico)

1.-Introducción:

De aquel 25 de septiembre de 1869, día que fue sancionado el Código Civil redactado por Vélez Sarsfield, a hoy han pasado 150 años. El mundo en el que vivimos ni siquiera es la mitad de los que se pudo haber pensado por entonces. 

La idea de estado/nación, las guerras, las telecomunicaciones, el sistema capitalista, la sociedad de consumo han llevado a una realidad completamente distinta a la cual el derecho dio respuestas acordes a las necesidades que se presentan en la sociedad y en el mundo de los negocios.

Desde el Código Civil, acorde  con la realidad en la que se vivía a fines de 1800, se legislo el plazo de la locación de inmuebles para establecimientos comerciales en un mínimo de 2 años y un máximo de 10 años. Dicho plazo ha sufrido pequeños cambios por la ley 11.156 y por la ley 23.091, que si bien sirvieron en un primer momento (principalmente en los que respecta a los plazos mínimos de locación de un inmueble para un establecimiento comercial fijándolo en 3 años) al no modificarse el plazo máximo, fue quedando afuera de la realidad de los negocios de grandes inversiones, los cuales necesitaban asegurarse más de 10 años de locación para amortizar lo invertido.

En materia de locaciones rurales, reguladas por la ley N° 13.246 de 1948, se establecía un plazo mayor al estipulado  por el código,  fijado el mismo en 20 años  para el caso de locatario que “se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento, que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos años.”

Frente a este problema fue la jurisprudencia la punta de iceberg que en un primer momento autorizo a que se celebraran contratos por plazo mayores de 10 años, y el momento culmine de la misma se dio con la sanción del nuevo Código Civil y  Comercial del año 2014, en la cual el legislador entendió la importancia de extender el plazo máximo de las locaciones para emprendimientos comerciales o industriales en 50 años para facilitar la seguridad jurídica frente a grandes inversores cuya finalidad sea alquilar un bien para establecer su comercio o su industria.

La finalidad de este trabajo es poder comprender como van cambiando las necesidades comerciales y como el derecho debe evolucionar hacia las mismas.

2.-El plazo máximo de la locación de inmuebles para comercio en el Código Civil de 1869.

El capítulo II, del título VI, de la Sección tercera establecía en su artículo 1505 el plazo máximo para las locaciones de inmuebles, sin diferenciar su destino, era de diez años y aclaraba que “el que se hiciera por mayor tiempo quedara concluido a los diez años.”

Si bien en la nota del articulo deja establecido que “en casi todos los códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años” consideraba necesario destacar que “un arrendamiento hace siempre que la cosa no mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas, y para su división entre los diversos comuneros, que por sucesión viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división de las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse arrendamientos que pasen los diez años.”

Dicho plazo de 10 años “resulta de orden publico, de modo que una locación celebrada por un plazo mayor , se entiende limitada a 10 años.”[1]

Para autores como Garrido y Zago limitar la extensión de los contratos a 10 años “resultaba contradictoria con la autonomía de la voluntad, ya que no se puede entender esta limitación como una violación al orden público o a la moral o a las buenas costumbres, que siempre han sido los presupuestos limitativos de la ley privada de derecho patrimonial que conciertan las partes cuando celebran un contrato.”[2]

Podemos concluir que el límite del plazo de la locación impuesto por Vélez se trataba por una cuestión práctica, ya que si bien nadie cuidará mejor de un bien que su propio dueño, considera que sería engorroso la venta de la cosa lacada por tanto tiempo, y también seria problemático su división entre los herederos de la mismo.

Respecto de los plazos mínimos, en un primer momento tanto en la redacción del código como con su reforma parcial por la  ley 11.156 del año 1921, tampoco se distinguían por el destino dado al bien. Dicho plazo era de 2 años tantos para locaciones de inmuebles para viviendas como para emprendimientos comerciales. Fue recién con la sanción de la ley 23.091  la cual estableció una diferencia del plazo mínimo conforme al destino del mismo en dos años cuando fuese para viviendo y en tres años cuando fuese para un establecimiento comercial.

3.-El antecedente de la Corte Suprema de Justicia que declara la  constitucionalidad  del plazo de 10 años

En 1924 llego el tema  de la constitucionalidad del art. 1505 del Código Civil a ser tratado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, quien el 17 de octubre de ese año en el fallo F 142:80 Manuel Cornu C/ Jose Ronco, rechazo el reclamo, y confirmo su constitucionalidad reiterando que no había derechos absolutos y que su reglamentación “tenía el limite asignado por el art. 28 de la constitución, por lo tanto cuando el congreso dispone un límite de tiempo en el contrato de locación, actúa dentro de sus prerrogativas de reglamentación sin vulnerar el derecho de propiedad; tampoco restringe su uso, pues solo limita el tiempo del contrato sin impedir incluso su renovación.”

4.-La ley de arrendamientos rurales y el plazo máximo de 20 años.

El Código Civil de Vélez regulo el plazo los arrendamientos rurales en su art. 1506  estableciendo para estos casos que “Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.” La nota del articulo es clarificadora en tanto a los ejemplos ya que “Si se arrendó un estanque, en el cual no es costumbre pescar sino cada tres años, el arrendamiento, cuando el tiempo no esté determinado, será de tres años. Cuando se arrienda una heredad de bosque de corte, dividiendo los cortes por años, haciéndose un corte cada año, si el arrendamiento no tiene tiempo determinado, se juzga hecho por tantos años, cuántos son los cortes.”

Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, debemos tener en cuenta que ha sido modificado respecto de  los contratos agrícola-ganaderos por  leyes especiales  nacionales, provinciales y municipales. Dentro de ellas una de las más importantes es la ley nacional N° 13.246 de Arrendamientos Rurales y Aparcerías del año 1948 que determina en su art 45 un plazo de 20 años máximo de duración, en “los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento, que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos años.”

Es asi que, para estos casos el legislador entendió –correctamente- que necesitaba sancionar mediante  una ley especial un plazo mayor al establecido, ya que el Código no daba todas las respuestas necesarias para la activada económica. La Finalidad de ese plazo de 20 años fue garantizar el desarrollo y crecimiento de las economías regionales y darle un cierto tipo de previsibilidad a las partes para contratar y amortizar lo invertido en el campo.   

5.-La realidad económica impone la necesidad de un plazo mayor a 10 años.

El plazo máximo de la locación de 10 años constituyo razonablemente un obstáculo para ciertos negocios que pudieren insumir inversiones cuya amortización requería más de dicho plazo. “Si una empresa alquila un inmueble y realiza inversiones en el mismo, o desempeña una actividad contratando empleados y asumiendo costos y riesgos, es indudable que necesita  de un plazo para amortizar la inversión. Dadas las bajas tasas de rentabilidad dichos plazos suelen ser mayores a diez años”[3] Tales casos se daban frente a grandes inversiones que requerían un plazo mayor para su amortización como lo eran los emprendimientos industriales, hoteles, casa de comidas, supermercados o Cines entre otros

Tanto la doctrina como la jurisprudencia fueron entendiendo este problema y fueron buscando respuestas alternativas. El Doctor Ghersi decía que “esta situación es relativa y se refiere a los contratos de locación que no se encuentren causados en relación con inversiones, así por ejemplo se pueden realizar contratos superando ese límite cuando se realizan inversiones que su tiempo de recuperación y la obtención de tasa de beneficio a instalar necesita de mayor plazo.”[4]  

Fue también la jurisprudencia quien tomo el mismo rumbo y entendió que el plazo de 10 años solía ser un obstáculo frente a grandes inversiones. La sala G de la Cámara Civil de la Capital Federal “sostuvo que los fundamentos de la limitación temporal que establecía el art. 1505del Código civil de Vélez se asentaba en tres razones: A.-de economía social, B.-de movilidad del trafico negocial, pues seria embarazoso para la enajenación de las cosas  y C.-de conveniencia para el régimen hereditario, para no dificultar la división de las herencias. Y continuo razonando que tales argumentos eran inaplicables al caso, concluyendo que la aplicación lisa y llana del límite temporal preveía  el art. 1505 importaba imponer un límite irrazonable al derecho de trabajar y ejercer industria licita (art 28 CN)”[5]  y entendió que “corresponde autorizar a las partes a suscribir el contrato de locación en cuyo proyecto la inquilina se compromete a realizar en el inmueble –que será destinado a la explotación hotelera- una obra de importante envergadura económica que le proporcione a aquel un nivel de excelencia por el plazo de treinta años, dado que no se vulnera los fundamentos tenidos en cuenta pro el legislador para imponer la limitación del art. 1505”. [6]

6.-El plazo de la locación de inmuebles para comercio e industria en el Código Civil y Comercial de 2014.

La importancia de este tema se ve reflejada en todos los proyectos de reformas al Código Civil que modificaban el plazo máximo de 10 años del Código de Vélez. Tanto el proyecto de unificación de  1987 como el de 1998 establecían un plazo máximo para locaciones comerciales e industriales en 50 años. Dicho plazo fue tomado en el proyecto de unificación del Código Civil y Comercial que fue sancionado en el año 2014 el cual reza en su art. 1197 “El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.”

Entrando de lleno al análisis del artículo 1197 se distinguen 2 situaciones, una al establecer el plazo máximo de 20 años para las locaciones cuyo destino sea habitacional y otra al establecer el plazo máximo de 50 años para otros destinos (locaciones comerciales e industriales). En la parte final del artículo deja aclarado que si bien estos contratos pueden ser renovados -y prorrogados-  el lapso de los mismos no puede superar los plazos previstos en la primera parte contados desde su inicio.  

Por lo tanto, el plazo máximo de 50 años es considerado como apto para garantizar en todas las locaciones un efectivo cumplimiento de su finalidad.

En cuanto a frente al caso de un contrato celebrado por un plazo mayor de 50 años. ”A diferencia del art. 1505 CC, aquí nada se dice respecto a la solución que debe aplicarse cuando las partes contratan por un lapso mayor al máximo. Aquel artículo entendía que debería entendérselo pactado, en ese caso, por el plazo máximo. No obstante la ausencia de esa disposición en el ordenamiento del CCyC, la respuesta debe ser la misma, atento a que respeta así la voluntad de los contratantes, que en esencia han tenido la intención real y precisa de contratar, por lo que la nulidad contractual se impondría como un remedio exagerado y antieconómico vulnerando, por otra parte, el principio de conservación del acto.”[7]

Por ultimo debemos decir que el cambio del plazo máximo solo era una cuestión de tiempo legislativo y de voluntad política, ya que el exiguo plazo de 10 años no respondía a las necesidades económicas y la seguridad jurídica que necesitan los negocios del siglo XXI. También debemos destacar que  si bien el Código Civil y Comercial no cuenta con notas a sus artículos –cosa que el código de Vélez si- en la exposición de fundamentos del mismo respecto de este tema remite a los proyectos de Código de 1987 y 1998 los cuales argumentaban la necesidad de un mayor plazo necesario para amortizar las grandes inversiones.

7.-Conclusion del trabajo.

A lo largo del trabajo analizamos como era le legislación respecto del tema en el Código de Vélez, y cuál era su justificación. Asimismo estudiamos el antecedente del año 1924 de la Corte Suprema de Justicia el cual confirmaba la constitucionalidad del art. 1505 del Código Civil. Además de observar como en cuestiones de arrendamientos rurales el plazo máximo se había establecido por ley en 20 años. Por ultimo analizamos como la realidad económica exigía un plazo mayor a 10 años para las locaciones de establecimientos empresariales y comerciales. Como así también, el análisis de un antecedente judicial de la Cámara Civil de Capital Federal quien había autorizado un plazo de 30 años y como esto derivo en la extensión del plazo a 50 años con la sanción del Codigo Civil y comercial del año 2014 (teniendo en cuenta los proyectos del año 1987 y 1998).

 Como resultado de todo el análisis expuesto en el presente trabajo, detallado en el párrafo anterior, podemos concluir que el derecho progreso dando una respuesta al problema generado por una legislación vetusta. Para ello se debió cambiar la óptica del sujeto tomado en vista al legislar. En un primer momento se fijó el análisis desde el punto de vista del locador y su conveniencia, fijando el plazo en 10 años por una razón de economía social y cuestiones prácticas respecto de la enajenación de los bienes inmuebles. Para luego pasar a fijar el análisis desde el punto de vista del locatario, quien necesitaba un plazo mayor para poder amortizar el capital invertido en grandes proyectos, entendiendo conveniente una extensión del plazo máximo en 50 años para las locaciones de establecimientos empresariales y comerciales, para garantizar el efectivo cumplimiento de su finalidad.

8.-Bibliografia.-

Barbier Eduardo Antonio, Manual de Contratos, Erreius, Buenos Aires 2018.

Borda Alejandro, Derecho Civil- Contratos, La Ley.  CABA 2017.

Garrido Roque Fortunato –Zago Jorge albero, Contratos Civiles y comerciales, Universidad, Buenos Aires  2006.

Ghersi Carlos A- Weingarten Celia, Manual de Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo. La Ley . CABA 2011.

Herrera Marisa, Caramelo Gustavo y Picasso Sebastián, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”,  Ed. Ministerio de justicia y Derechos Humanos de la Nación. Buenos Aires 2016.

Nicolau Noemi L. – Hernandez Carlos A, Contratos en el Codigo Civil y Comercial de la Nacion, La ley 2017,  CABA 2017.

Mosset Iturraspe Jorge, Contratos,  Rubinzal – Culzoni , Santa Fe 1998.  

Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de Contratos, Rubinzal – Culzoni , Santa Fe 2007.

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[1] Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de Contratos, 2° ed. 1° reimp, Santa Fe, Rubinzal – Culzoni, 2007. Pag. 363.

[2] Garrido Roque Fortunato –Zago Jorge albero, Contratos Civiles y comerciales: Parte Especial.  2° ed. 2° reimp,Buenos Aires, Universidad, 2006. Pag. 247.

[3] Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de Contratos, 2° ed. 1° reimp, Santa Fe, Rubinzal – Culzoni, 2007. Pag. 363.

[4] Ghersi Carlos A- Weingarten Celia, Manual de Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo. La Ley . 2011. CABA  Pag. 333.

[5] Borda Alejandro, Derecho Civil- Contratos, La Ley 2017 CABA. Pag. 419.

[6] CNCiv. Sala G, 15/09/2005, “segura SA Inmobiliaria y Financiera Internacional Hotel Development SA S/ autorización” jA 4/05/05 24- ED 27/09/05 3, 53602- LA LEY 2005- F81, LA LEY 2006-B 336,110. 150.

[7] Herrera Marisa, Caramelo Gustavo y Picasso Sebastián, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, segunda Edición, Tomo III, pag. 579. Ed. Ministerio de justicia y Derechos Humanos de la Nación. Buenos Aires 2016.