Contratos Preliminares o Preparatorios
Introducción:
“El contrato preliminar es un
acto jurídico cuyo objeto es la determinación de los elementos esenciales
particulares de un contrato futuro, cuya celebración constituye su causa. El
contrato preliminar actúa como un vínculo instrumental y temporario con
relación al contrato definitivo cuya posible concreción es su fin.”[1]
Dichos contratos se encuentran
regulados por primera vez en nuestra legislación en el Código civil y comercial
en los artículos 994, 995 y 996. Sin perjuicio que con anterioridad el tema
había sido abordado por años en la doctrina y la jurisprudencia.
Concepto
Los contratos preliminares o
preparatorios se tratan de actos jurídicos en los cuales las partes acuerdan
sobre los elementos esenciales que tendrá un contrato futuro. En otras palabras
se tratan de “acuerdos entre partes quienes en el libre ejercicio de su
autonomía privada, estaban facultados para celebrar una promesa de contrato
bajo ciertas condiciones y por un tiempo determinado” es decir que el
contrato preliminar “acarrea la obligación inherente de celebrar un contrato
definitivo.”[2]
El contenido del contrato
preliminar es la promesa de celebrar un contrato futuro, por tal motivo dicho
contrato recepta “un boceto de las obligaciones y los derechos que contendrá
el contrato definitivo, teniendo ambos contratos autonomía, pero con un vinculo
estructural que hace de columna al negocio para cuyo fin se crearon”[3]
Este tipo de contratos suelen
celebrarse frente actividades económicas complejas o frente a una gran
inversión por el cual no resulta material o jurídicamente posible o conveniente
para las partes celebrar directamente el contrato definitivo.
Diferencia entre los Contratos
Preliminares y las Tratativas Contractuales
Como venimos viendo los Contratos
Preliminares se tratan de actos jurídicos por los cuales las partes acuerdan los
elementos esenciales que tendrá un contrato futuro. Sin embargo, y a diferencia
de estos, las tratativas contractuales se tratan de comunicaciones previas a la
celebración del contrato llevadas a cabo entre las partes por la cual
intercambian y evalúan la información del negocio a realizar. Las tratativas
contractuales preceden a la asunción de obligaciones contractuales y permiten a
los negociantes establecer los términos del contrato. Por tal motivo podríamos ubicar
a las tratativas, en una línea temporal, en un etapa previa a los contratos preliminares.-
Requisitos de los Contratos Preliminares
El articulo 994 establece como requisitos para estos contratos preliminares :
- Contener el acuerdo sobre los elementos
esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro.
- Establecer el plazo de vigencia de las promesas
realizadas por estos en un año, que podrá ser menor si es acordado por las
partes, dicho plazo podrá ser renovado a su vencimiento.
Especies de Contratos Preliminares.
Existen en nuestra legislación dos
tipos de contratos preliminares que deberán cumplir con los requisitos
mencionados anteriormente.
1. La promesa de contrato futuro (art. 995 CCyC)
2. El contrato de opción (art. 996 CCyC)
1.-La promesa de contrato futuro:
Como dijimos anteriormente es un
tipo de contrato preliminar, por el cual las partes acuerdan la obligación de
celebrar un contrato futuro.
Este debe ser llevado a cabo para
comprometer la realización de un contrato futuro que no se trate de aquellos
que requieren una forma determinada bajo pena de nulidad, ejemplo: donación de
inmuebles o muebles registrables o el caso de las prestaciones periódicas o
vitalicias.
El contrato preliminar alcanza su
eficacia cuando se celebra el contrato futuro, el cual terminara exigiendo un
nuevo proceso de formación del consentimiento (decimos esto ya que
anteriormente tuvo que haber consentimiento de las partes para celebrar una
promesa de contrato futuro – contrato preliminar-). “La función del contrato
preparatorio es la de compeler a la formación del nuevo vínculo y, en caso de
no cumplir alguna de las partes con la obligación a su cargo, en la última
parte del art. 995 CCyC se establece la aplicación del régimen de las
obligaciones de hacer (arts. 773 a 778 CCyC), que prevé la ejecución forzada,
con intervención sustitutiva del juez en el supuesto del art. 1018 CCyC, de
verificarse los requisitos allí establecidos.”[4]
En otras palabras:
- “La celebración del segunda contrato
es una obligación de hacer para ambas partes, por lo que deberán brindar
nuevamente su consentimiento en un nuevo acto jurídico a los efectos de cerrar
el negocio en cuestión.”
- El contrato definitivo debe
celebrarse en el tiempo, lugar y modo acordado por las partes, se deberán
respetar los plazos, las condiciones establecidas por ambas partes en la
promesa de contrato futuro y ejecutar las disposiciones de buena fe.
-De no haberse establecido un
plazo un plazo para el cumplimientode la obligación de hacer, o dicho plazo no
surja de la naturaleza del contrato, el mismo deberá ser fijado por el juez”[5]
El ejemplo mas conocido de esta
clase de contratos preliminares es el boleto de compraventa inmobiliario por el
cual se establece una obligación de hacer, por el cual las partes se obligan a
celebrar en un plazo un contrato de compraventa de dicho bien.-
2.-Contrato de Opción:
El contrato de Opción es un tipo
de contrato preliminar, cuya característica principal es contener una opción de
concluir un contrato definitivo, otorgándole al beneficiario el derecho
irrevocable de aceptarlo. Se exige para esta clase de contratos la forma
exigida para el contrato definitivo.
Esta opción podrá ser gratuita u
onerosa, no podrá ser transmitida a un tercero salvo pacto en contrario en forma
expresa. De ahí que “En el contrato de opción la identidad de las partes
contratantes es un elemento determinante, pues en la base de tal compromiso se
encuentra, o bien una determinada confianza en el otro, o bien un determinado
interés, que no necesariamente habrá de perdurar en caso de sustitución de
quien actúa por una de las partes.”[6]
Un ejemplo de contrato preliminar
de opción lo encontramos en el contrato de leasing con opción de compra, por el
cual el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y
determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una
opción de comprar por un precio cierto que se estipula entre las partes o podrá
ser determinado por un procedimiento pactadas entre ellas.
Otro ejemplo de esta clase de
contratos lo encontramos en el mercado bursátil por el cual se puede celebrar
un contrato de compraventa futura de una cosecha fijando el precio de la misma
(como seguramente una de las 2 partes puede llegar a perder ya que en esa fecha
el mercado puede determinar un precio mayor o menor de la tonelada de ese tipo
de granos) el futuro comprador de la cosecha podrá comprar la opción por medio
del pago de una prima para poder retirarse
del contrato, Esta OPCION le otorga el derecho pero no la obligación de
retirarse si el precio pactado es muy inferior al del mercado, en caso de tomar
la opción pierde la prima pagada. Estos contratos suelen ser celebrados con
especuladores financieros. Las opciones existentes pueden clasificarse en
americanas o europeas: Opciones americanas: Su principal característica
es su posible ejercicio anticipado, pueden ejercer en cualquier momento hasta
la fecha de vencimiento. Opciones europeas: Estas solamente permiten
ejercer en la fecha de vencimiento.
Conclusión:
[1]
CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Código civil y comercial
de la Nación comentado - 1a ed.- Tomo III, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Infojus, 2015. Pág.394 395.
[2]
GHERSI, WEINGARTEN- LOVECE, Tratado de Derecho Civil y Comercial, Contrato
parte general, Tomo I, 1ª ed.- Rosario; Nova Tesis. Julio 2019 pág.152.
[3]
GHERSI, WEINGARTEN- LOVECE, Tratado de Derecho Civil y Comercial, Contrato
parte general, Tomo I, 1ª ed.- Rosario; Nova Tesis. Julio 2019 pág.152.
[4]
CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Código civil y comercial
de la Nación comentado - 1a ed.- Tomo III, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Infojus, 2015. Pág.395.
[5]
GHERSI, WEINGARTEN- LOVECE, Tratado de Derecho Civil y Comercial, Contrato
parte general, Tomo I, 1ª ed.- Rosario; Nova Tesis. Julio 2019 pág.155.
[6]
CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Código civil y comercial
de la Nación comentado - 1a ed.- Tomo III, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Infojus, 2015. Pág.395.
Comentarios
Publicar un comentario