Pacto de preferencia y Contrato sujeto a conformidad
Introducción:
El Pacto de Preferencia y el Contrato sujeto a
conformidad se encuentran ahora regulados en el CCCN en la parte general de los
contratos, por lo que podemos afirmar que tanto uno como el otro son aplicables
a todos los contratos.
De esta manera se resolvió el inconveniente que
teníamos en el viejo Código Civil por el cual para poder aplicar el pacto de
preferencia a contratos que no fueran compraventa, se empleaban analogías,
muchas veces forzadas, con este tipo de contratos. Ya que en el “Código de Vélez”,
solo estaba regulado dentro de las cláusulas especiales de los contratos de
compraventa.
Pacto de preferencia (art
997)
El pacto de preferencia es el beneficio de prioridad,
prelación o ventaja que se le otorga a una persona o grupo de personas por
sobre terceros para celebrar un tipo contrato.
“El sentido básico del pacto de preferencia es el
de posibilitar que determinados negocios se mantengan bajo el ámbito de control
de quienes en un determinado momento participan de ellos, otorgándoles la
posibilidad de adquirir los derechos de los que sean titulares otras partes,
antes de dar ingreso a terceros.”[1]
*El Pacto de preferencia puede surgir de un contrato
principal, o realizarse mediante un contrato accesorio, es decir que se puede
exteriorizar mediante una cláusula de contrato principal, o ser el propio
objeto de un contrato accesorio.
*Genera una obligación de hacer a cargo de una de las
partes, quien si decide celebrar un futuro contrato, debe hacerlo con la otra o
las otras partes. Es decir que “deberá concluirlo con quien o quienes sean
acreedoras de tal obligación.”[2]
*El pacto puede ser recíproco “si se trata de
participaciones sociales de cualquier naturaleza, de condominio, de partes en
contratos asociativos o similares a los efectos de que los involucrados puedan
aumentar su participación en un negocio u organización, antes que un tercero
ajeno al contrato adquiera por ejemplo un paquete accionario de una de las
partes.”[3]
*Los derechos y obligaciones derivados de este pacto
son transmisibles a terceros con las modalidades que se estipulen tanto en el
contrato como en la cláusula. (esto dependerá si forma parte de un contrato
accesorio, o como clausula dentro del contrato principal).
Si bien el principio general es la libre transmisibilidad,
tenemos la excepción dentro del articulo 1165 el cual establece que el derecho
que otorga el pacto de preferencia en el contrato de compraventa es personal y
no puede cederse ni pasa a los herederos.
*Como dijimos en la introducción si bien el pacto de
preferencia se encuentra regulado en la parte general de los contratos “es
oportuno destacar que existen disposiciones puntuales aplicables a pacto de
preferencia pero respecto a contratos particulares, tal es el caso del contrato
de compraventa, el contrato de suministro y el de las sociedades comerciales.”[4]
- Contrato de compraventa Art. 1165 CCCN.
- Contrato de suministro Art. 1182 CCCN.
- Sociedades comerciales art. 153, 154 y 194 ley
19.550
Los Efectos del pacto
de Preferencia (art 998)
El código establece que quien otorga la preferencia
debe informar a sus beneficiarios de la decisión de celebrar un nuevo contrato,
y además deberá comunicarles los requisitos de la oferta y precio del mismo
conforme como había sido estipulado en la cláusula que daba nacimiento a esta
preferencia o el contrato accesoria que lo contenía como objeto. El contrato
queda concluido con la aceptación del o de los beneficiarios.
a.- Quien otorga la preferencia no se obliga a
transmitir el derecho, sino que se obliga a en caso de transmitir ese derecho a
ofrecerlo primero al beneficiario que se haya preferido por el pacto.
b.-Si el beneficiario no acepta la oferta o vence el
plazo en ella estipulado, el otorgante de la preferencia queda liberado de su
obligación y puede ofrecer transmitir ese derecho en el mercado a cualquier
tercero que esté dispuesto aceptar sus condiciones.
c.-En caso de que el beneficiario acepte la oferta,
pero incumple con el pago. El pacto de preferencia será válido, sin embargo,
surgirá del incumplimiento del contrato principal el derecho a ser indemnizado
por daños y perjuicios al otorgante de la preferencia.
Contrato sujeto a
conformidad. (art 999)
El contrato sujeto a conformidad es “aquel que se encuentra
ad referéndum, es decir, que es necesario contar con una autorización o
conformidad especifica (de una persona humana o jurídica ajena al contrato) a
los efectos de su perfeccionamiento”[5]
El contrato cuyo perfeccionamiento depende de una
conformidad o de una autorización queda sujeto a las reglas de la condición
suspensiva. Serian ejemplos de estos casos la intermediación en la compraventa
inmobiliaria en los cuales se requiere la conformidad del titular del derecho,
o en aquellos contratos con relación a intereses de niños u otros incapaces en
el cual se requiere la autorización de un juez.
Este tipo de contrato “es un negocio en el que la
declaración de voluntad de una de las partes, o de ambos, debe ser integrada
por la declaración de voluntad del titular de un derecho en cuyo interés se
actúa o de la decisión de un juez, para que el acto jurídico pueda considerarse
concluido. Queda, pues, sujeto a una condición suspensiva...”[6]
a) Que la condición suspensiva este pendiente:
Supuesto del
art. 347 CCCN, por el cual “el titular de un derecho supeditado a condición
suspensiva puede solicitar medidas conservatorias” “mientras la condición no se
haya cumplido, la parte que constituyó o transmitió un derecho debe comportarse
de acuerdo con la buena fe, de modo de no perjudicar a la contraparte.”
b) Se cumpla con la condición:
Supuesto del art. 348 CCCN, por el cual “El
cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse o restituirse,
recíprocamente, las prestaciones convenidas, aplicándose los efectos
correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto”
c) No se cumpla con la condición:
Supuesto del art. 349 CCCN, por el cual “Si el acto
celebrado bajo condición suspensiva se hubiese ejecutado antes del cumplimiento
de la condición, y ésta no se cumple, debe restituirse el objeto con sus
accesorios pero no los frutos percibidos”
Tras haber estudiado el Pacto de preferencia y Contrato
sujeto a conformidad, podemos afirmar que fue muy acertado haberlos introducido
dentro de la parte general de los contratos, ya que ahora no surgen dudas de su
aplicación a toda clase de contratos particulares. En relación al pacto de
preferencia debemos destacar que para ciertos contratos en particular
(compraventa, suministro, Sociedades Comerciales) el pacto se regula de una
manera mas especifica con las particularidades del caso las cuales debemos
tener presentes.
Con relación al contrato sujeto a condición debemos
destacar la importancia de los mismos en la intermediación en la compraventa de
inmuebles y en aquellos contratos con relación a intereses de incapaces. Por último,
es importante entender las consecuencias que trae aparejado que la condición se
cumpla, no se cumpla o continúe pendiente.
[1] CARAMELO
Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Código civil y comercial de la
Nación comentado - 1a ed.- Tomo III, Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus,
2015. Pág.396.
[2] CARAMELO
Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Op. Cit. pag. 396.
[3] GHERSI
Carlos, WEINGARTEN CELIA, LOVECE Graciela, Tratado de Derecho Civil y
Comercial, Contrato parte general, Tomo I,1ª ed.- Rosario; Nova Tesis. Julio
2019 pág. 162.
[4] GHERSI
Carlos, WEINGARTEN CELIA, LOVECE Graciela Op. Cit. pag. 164.
[5] GHERSI
Carlos, WEINGARTEN CELIA, LOVECE Graciela Op. Cit. pag. 161.
[6] CARAMELO
Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Op. Cit. pag. 398.
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