La Responsabilidad por Evicción

Introducción:

Conocemos a la obligación de Saneamiento como aquel elemento natural de los contratos onerosos, que protege al adquirente tanto en su dominio y posesión de la cosa, como de los defectos ocultos que pueda tener la cosa. Esta obligación abarca tanto el deber del enajenante de responder por los daños producidos por la evicción como por los vicios ocultos.

 
Concepto:
La Real Academia Española define a la Evicción como la “Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno.”[1]
También define a la Responsabilidad como la “Obligación de resarcir las consecuencias lesivas para los derechos o intereses de otra persona derivadas de la actuación propia o ajena, bien se deriven aquellas del incumplimiento de contratos, o bien de daños producidos por simple culpa o negligencia.”[2]

Teniendo en cuenta lo antes establecido podemos aproximarnos a una definición de responsabilidad por Evicción como aquella “obligación de quien transmitió un derecho a título oneroso, por la que debe asistir o sustituir en un proceso judicial al adquirente frente a todo planteo de causa jurídica anterior o contemporánea al acto de transmisión,  que  podría  conducir  a  que  se  lo  privara  total  o  parcialmente  del  derecho  adquirido; ella comprende, asimismo, la obligación subsidiaria de indemnizarlo en caso de incumplimiento o de intervención infructuosa.”[3]  
Es decir que el enajenante debe garantizar que no existe nadie con mejor derecho que él para transmitir ese bien. Pero si con posterioridad a la adquisición del bien aparece alguien en la justicia reclamando el derecho sobre ese bien con causa anterior o contemporánea a la operación, el enajenante estará obligado a:
1.-Asistir o sustituir al adquirente en el proceso judicial.
2.-Indemnizarlo en caso de incumplimiento o de intervención infructuosa.

El código establece que la responsabilidad por evicción asegura tanto la existencia como la legitimidad del derecho transmitido.
Esta responsabilidad abarca 3 tipos de actos:
1.-Toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición.
2.-Los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial. (excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente)
3.-Las turbaciones de hecho causadas por el enajenante.
 
Los requisitos para que proceda la responsabilidad por evicción son:
1.-Acto oneroso en que se transmitan derechos.
2.-La causa de la evicción sea anterior o contemporánea a la adquisición.
3.-Exista turbación de derecho que recaiga sobre el bien o de turbación de hecho proveniente del propio enajenante.
 
Como se activa la responsabilidad por evicción:
La responsabilidad por evicción se activa por una cuestión procesal. Ya que con la notificación de la demanda al adquirente por parte de un tercero por un reclamo que pueda resultar la evicción de la cosa. El adquirente activara la garantía de evicción citando al enajenante para que se presente en el juicio.
“La norma otorga la opción al Adquirente (“puede”) de continuar o no en el proceso en el cual es el demandado ; esta facultad le posibilita abandonar el juicio dejando en cabeza del garante la total defensa de sus derechos.”[4]
 
También el enajenante/garante asumirá la obligación de reintegrar al adquirente los gastos de defensa incurridos por este. Salvo que ocurran 2 supuestos por el cual el adquirente no podrán exigir el cobrar ni realizar reclamo alguno:
1.-No citó al garante al proceso;
2.-Citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido.
Con la citación al enajenante por parte del adquirente esto produce que se vuelve inoponible la sentencia a este ultimo. “Si el adquirente es vencido, nace en cabeza del enajenante debidamente citado la obligación de restituir a aquel el precio recibido, los gastos en los que debió incurrir para ejercer su defensa y, si el transmitente es de mala fe, la indemnización de los perjuicios que pudo haber sufrido en razón de la adquisición devenida ineficaz, incluyendo las mejoras.”[5]
 
Cesación de la responsabilidad por Evicción:
El código establece una serie de supuestos en los que cesa la responsabilidad por evicción en cabeza del enajenante:
1.-Si el adquirente no cita al garante, o lo hace después de vencido el plazo que establece la ley procesal.
2.-Si el garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable.
3.-Si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante; o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
 
Sin embargo, la responsabilidad del enajenante subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor:
1.-La citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos, eran inútiles.
2. Del allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho.
 
Acciones en cabeza del adquirente:
El adquirente dispone del derecho a declarar la resolución del contrato cuando:
a) Si los defectos en el título afectan el valor del bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido significativamente menor.
b) Si una sentencia o un laudo produce la evicción.
 
Extinción de la responsabilidad por evicción en el supuesto de la prescripción adquisitiva:
Teniendo en cuenta que la prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un bien por el transcurso del tiempo y cumpliendo determinados requisitos exigidos en la ley.
“Esa adquisición posterior consolida el derecho y sanea jurídicamente el acto de transferencia que podía ser objeto de reclamos por terceros que invocaran mejores derechos sobre el bien objeto de la operación. la norma tiene lógica sistémica, porque la adquisición del dominio por prescripción extingue el derecho de cualquier tercero a reclamar un mejor derecho sobre el bien.”[6]

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[1] En https://dpej.rae.es/lema/evicci%C3%B3n

[2] En https://dpej.rae.es/lema/responsabilidad

[3] CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Código civil y comercial de la Nación comentado - 1a ed.- Tomo III, Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, 2015. Pág. 439

[4] LOVECE Graciela, Directora, GONZALEZ Maria Victoria, Coordinadora, Manual de Derecho Económico, 1a  ed, CABA, Erreius, 2009, pág.366.

[5] CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Op. Cit. Pág. 440.

[6] CARAMELO Gustavo; PICASSO Sebastián; HERRERA Marisa. Op. Cit. Pág. 442.